Verein des Wissens WEG - Beschlusssammlung

WEG - Beschlusssammlung

Der Verwalter muss eine Beschlusssammlung über alle in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse führen. Unterlässt er das, kann der aus wichtigem Grund abberufen werden. Das Gesetz hält auch nähere Angaben zur Form der Sammlung für entbehrlich. Diese kann in schriftlicher oder elektronischer Form geführt werden. Sie muss aber übersichtlich, einsehbar und ausdruckbar angelegt sein. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer werden wie schon festgestellt nicht zum Inhalt des Grundbuches. Der Gesetzgeber möchte, dass sich Erwerber und natürlich auch schon die vorhandenen Wohnungseigentümer eine schnelle Übersicht über die Beschlusslage verschaffen können. In der Beschlusssammlung muss der gesamte Beschluss dargestellt werden, und nicht nur ein Stichwort. 


Der Ort des Beschlusses, das Beschlussdatum, ob der Beschluss angenommen oder abgelehnt wurde. Die schriftlichen Umlaufbeschlüsse sind zu dokumentieren. Ist vom Verwalter verkündet worden, dass der Umlaufbeschluss angenommen wurde, da die letzte Zustimmung eingegangen ist, so muss der Verwalter den Umlaufbeschluss in die Beschlusssammlung aufnehmen. Es sind nur künftige, also nach dem Inkrafttreten des Gesetzes verkündete Beschlüsse und Entscheidungen einzutragen.

Soweit eine Beschlusssammlung bisher nicht geführt wurde, sollten die noch relevanten Beschlüsse und Entscheidungen geordnet und ebenfalls aufgelistet werden. Ist aufgrund der Vielzahl der vorhandenen Beschlüsse und Entscheidungen dieses nicht möglich oder kann die Beschlusslage zum heutigen Zeitpunkt aus anderen Gründen ist mehr nachvollzogen werden, beruht dies auf Umständen der Vergangenheit, mit denen die heute in der Gemeinschaft verbundenen Eigentümer und der derzeit bestellte Verwalter nicht belastet sein sollen. Im Einzelfall kann es empfehlenswert sein, alle auffindbaren Beschlüsse aufzuheben und auf diese Weise Rechtssicherheit zu schaffen.

Gemäß § 26 Abs. 1 WEG wird die Erstverwalterbestellung auf drei Jahre beschränkt. Mit dieser Festlegung von höchstens drei Jahren sollen Konflikte zwischen Bau-Bauträgern, die sich häufig als Erstverwalter schon in der Teilungs-erklärung/Gemeinschaftsordnung bestellen und der Eigentümergemeinschaft, die um ihre Gewährleistungsansprüche kämpft, vermieden werden. Da die Gewährleistungsfrist meist auf fünf Jahre ausgelegt ist.

Der Verwalter muss die Wohnungseigentümer informieren, wenn ein Eigentümer einen Rechtsstreit auf Erfüllung seine Pflichten führt. ( § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG neu) Der Gesetzgeber hat diese Unterrichtungspflicht eingeführt, damit die Wohnungs-eigentümer sich an dem Rechtsstreit beteiligen können. 


Das Gericht entscheidet künftig in Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung. Die §§ 43-46 WEG neu regeln, dass anstelle der Vorschriften über die freiwillige Gerichtsbarkeit die Zivilprozessordnung zur Anwendung kommt. Allerdings steigt das Haftungsrisiko des Verwalters, da es keinen Amtermittlungsgrundsatz mehr gibt und der Verwalter jetzt ordentliche Klageschriften mit den richtigen Anträgen einbringen muss. Früher haben hier die Rechtspfleger und Richter geholfen. 

Das Zwangsversteigerungsgesetz wird geändert. Damit soll die Durchsetzung von Hausgeldansprüchen in der Zwangsversteigerung gesichert werden. Hausgeldansprüche erhalten gem. § 10 ZVG ein begrenztes Vorrecht. Damit soll es für die Verwalter und damit für die Wohnungseigentümergemeinschaft leichter werden rückständige Hausgelder zu realisieren. Auf der Grundlage des bisher geltenden Zwangsversteigerungsrechts fallen rückständige Wohngelder bei der Vollstreckung in das Wohnungseigentum in der Praxis meist aus, da sie nur nachrangig geltend gemacht werden können. 

Um diesen Ausfall vorzubeugen, soll deshalb nach dem WEG bestehenden Hausgeldansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Zwangsversteigerung ein begrenztes Vorrecht durch Änderung der Rangklassen des § 10 ZVG eingeräumt werden. Durch die Schaffung des beabsichtigten Vorrangs für Hausgeldansprüche im Rahmen des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (neu) werden die nachfolgenden dinglich berechtigten Gläubiger nicht unangemessen benachteiligt. 

Denn der vorgesehene Vorrang begrenzt die berücksichtigungsfähigen Ansprüche auf die laufenden sowie die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Kalenderjahren, die insgesamt aber nicht mehr als fünf Prozent des festgesetzten Verkehrswertes ( § 74a ZVG) ausmachen dürfen. Damit wird für die nachfolgenden Realkreditgläubiger der finanzielle Umgang der aufgrund § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (neu) vorausgehenden Rechte kalkulierbar.


Beschlusszuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung

Das "Grundgesetz" der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Gemeinschafts-ordnung, die das WEG auf die besonderen Bedürfnisse der Gemeinschaft "zuschneidet", ist oft in der Teilungserklärung enthalten. Sie, wie auch das WEG und andere Gesetze können nach § 10 Abs. 2 WEG innerhalb der Wohnungseigentümer-gemeinschaft in der Regel nur durch eine Vereinbarung, also mit Zustimmung Aller geändert bzw. erweitert werden. Die Vereinbarung gilt auch für Käufer der Wohnungseigentümer, wenn auf sie im Grundbuch verwiesen wird (§ 10 Abs. 3 WEG).

Die Mehrheit der Wohnungseigentümer kann lediglich über solche Angelegenheiten entscheiden, für die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung ein Beschluss der Wohnungseigentümer vorgesehen ist (§ 23 Abs. 1 WEG). Besonders die Ausgestaltung des ordnungsgemäßen Gebrauchs und die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 15 Abs. 2, 21 Abs. 1 und 3 WEG) sind durch Mehrheitsbeschluss möglich.

Das neue WEG sieht nun für verschiedene weitere Fragen einfache bzw. qualifizierte Mehrheitsbeschlüsse aber auch allstimmige Beschlüsse vor:

Einfache Mehrheitsbeschlüsse

Die Wohnungseigentümer können z.B. mit Stimmenmehrheit eine Verein-barung aufheben, nach der ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten (häufig des Verwalters) bedarf (§ 12 Abs. 4 WEG).

Mit einfacher Mehrheit kann auch beschlossen werden, "dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht" statt nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 3 WEG).

Die einfache Mehrheit reicht auch für die "Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzuges sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand" (§ 21 Abs. 7 WEG).

"Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen" (§ 22 Abs. 1 WEG), selbst wenn es sich um "Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung" (§§ 22 Abs. 3, 21 Abs. 5 S. 2 WEG) handelt, können mit Stimmenmehrheit beschlossen werden. Beispiele "modernisierender Instandsetzung" sind der Ersatz von Holzfenster durch Kunststofffenster oder die Wärmedämmung bei einer Fassadenerneuerung.

Qualifizierte Mehrheitsbeschlüsse

Das sind nach dem neuen WEG Beschlüsse einer "Mehrheit von 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile" (§§ 16 Abs. 4 S. 2, 22 Abs. 2 S. 1 WEG).

Eine solche qualifizierte Mehrheit ist erforderlich, wenn die Kostenverteilung "zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 S. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2" abweichend von Miteigentumsanteilen beschlossen werden soll, damit "der abweichende Maßstab dem Gebrauch und der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung" tragen kann (§16 Abs. 4 S. 1 WEG).

Auch bauliche Maßnahmen und Aufwendungen, "die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen", können mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden (§ 22 Abs. 2 S. 1 WEG). Der Gesetzgeber denkt dabei an "das Aufstellen eines Fahrradständers, das nachträgliche Anbringen einer Gegensprechanlage oder auch den Einbau eines Fahrstuhls".

Allstimmiger Beschuss

"Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen" und weder Modernisierung (§ 22 Abs. 2 WEG) noch modernisierende Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 WEG) sind, "können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden" (§ 22 Abs. 1 S. 1 WEG).

Verein des Wissens
Norbert Dommershausen
Am Aschenweg 34

63869 Heigenbrücken

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